根据建设部和质量监督检疫检验总局发布的《绿色建筑评价标准》，绿色住宅除须具备传统住宅的基本功能外，还应具备协调环境，保护生态的特殊功能。因此，绿色住宅在规划设计、营建方式、选材用料方面有别于传统住宅，会产生更高的成本。绿色建筑较普通住宅所新增成本如何消纳，政府补贴应当给开发商还是直接补贴给消费者，是未来强制推行绿色建筑标准首先要解决的问题。

虽有北京市住建委出面调停，北京路劲世界城开发商与二期业主代表还是未能达成协议。

　　6月19日与20日，业主们又分别向市工商局、消费者协会、规划委提起诉求。双方的纠葛点是：路劲世界城二期工程安装了一套新风系统，这一系统可实现室内外空气对流，改善室内空气质量，减缓空调使用频率降低能耗。但是，新风系统不是国家规定民用建筑内必须安装的项目，业主认定开发商是借由抬价，要求退还款项。

　　开发商香港路劲地产集团（下称路劲地产集团）北京公司客服部主任、专项工作小组负责人孟慧玲向《财经》记者表示，该楼盘符合商业住宅项目的程序要求，“没有任何违规行为，所有的设计和施工都是合理合法、有备可查”。

　　自5月20日起，该楼盘的网上签约被叫停。“如果开发商还拒不配合向业主提供造成纠纷的合同文本，该项目将会继续停止签售。”北京市住建委房屋市场管理处处长张建兴在协调会上说。

　　“捆绑”销售？

　　路劲世界城位于北京市昌平区，是路劲地产集团2010年入驻北京的首个住宅项目，二期楼盘于2013年11月17日获得预售许可证正式外售。

　　新风系统由中央主机、通风管道及进回风口三部分组成，以施工改造的名义写入一份合同中，业主签字后索要合同，但无果。在业主第五次维权会上，开发商承认收取了新风系统费用，但强调是“业主自愿申请要求安装的”，且新风系统已经开始施工，业主们不能反悔。

　　二期业主张彤（化名）去年12月购买一套90余平方米的房子时，在销售人员的要求下支付了40万元的新风系统费用。“销售人员说，公司有规定，签购房合同之前必须先签订新风系统的合同。如果不安装新风系统，就没有买房的资格。”张彤说。

　　多位业主回忆，购房时，销售人员告知新风系统经北京市住建委审批，待售房屋内必须安装。然而，事后他们发现这并不属实。目前，按照相关规定大型公共建筑必须执行绿色建筑标准，使用节能以及改善室内空气质量等技术设备，民居建筑没有要求必须执行绿色建筑标准，业主们认为“开发商涉嫌捆绑销售、变相涨价”。

　　自2013年北京新建楼盘实行区域“限价”后，路劲世界城二期楼盘经北京市住建委批准的预售许可，均价为2.05万元/平方米，“捆绑”新风系统销售后，均价变为2.55万元/平方米。业主初步统计，该楼盘共有近400户业主支付了价格不等的新风系统费用，总金额约1.4亿元。

　　业主还发现该楼盘的新风系统售价不等，同一楼层、户型、面积的商品房，最便宜只花了8万元，最贵达50万元。

　　即便是8万元也与市场价相差很大。市场价仅几千元，最贵的用于别墅级也不过两三万元。《财经》记者调查，市场上最便宜的新风系统是28元/平方米，100平方米的一套住宅为2800元左右。住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放介绍，要想除霾效果好，需要加装动力系统，不过百平方米的一套房子也只需要两三万元。

　　路劲地产集团方面未公布新风系统的品牌、型号、性能指标和厂家等信息，也未回应安装新风系统的必要性等问题。《财经》 记者查阅北京住建部门公示的现有绿色建筑中，没有找到路劲世界城项目，开发商也多次拒绝回应该楼盘是否获得绿色建筑标识。

　　指标强制趋势

　　开发商要从住建部门获得绿色建筑标识，需要达到绿色标准。按照满足指标的程度，绿色建筑划分为一星、二星、三星，共三个等级。评价标准从节能、节水、节地、节材、室内环境质量和运营管理六个方面界定。

　　住建部的数据显示，2013年获得评价标识的住宅类绿色项目仅为387项。住建部正在全国范围内鼓励推广新建单体商业楼及住宅执行绿色建筑指标。

　　而国家标准《绿色建筑评价标准》新版5月正式获批，定于2015年1月1日起实施。新国标将标准适用范围由住宅建筑和公共建筑中的办公建筑、商业建筑和旅馆建筑，扩展至各类民用建筑。

　　但这并不是一个强制执行的标准，虽然绿色建筑是发展趋势。2013年1月1日国务院提出，“十二五”期间，要完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20％的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

　　深圳、北京、厦门、上海、西安等少数城市相继强制性执行。比如，深圳、北京分别要求从2013年5月、6月起，所有新建建筑必须执行至少一星级的绿色建筑标准；厦门要求2014年1月1日起，全市新获得建设用地的民用建筑将全面执行绿色建筑标准。

　　“申请绿色标识比较简单，但这明显不是地产商要走的路。”上海朗思人居建筑科技服务有限公司总经理束健说:“你告诉消费者多付出一些钱，可以每年节能减排多少，他是不愿意接受的。”

　　上文涉及的新风系统是绿色建筑的评价内容之一，体现在“室内环境质量”的通风性能这一标准中。在欧洲部分国家的新建住宅中，新风系统已被写入建筑设计规范中，是必须安装的设备之一。

　　张彤因顾及到家里有老人，选择购买了路劲世界城二期的一套房，因为“销售人员说这套系统节能，也可有效过滤PM2.5”。由于此次争端，她和一些业主们更担心多支付了成本后实际效益究竟如何。

　　目前看，绿色建筑的未来节能效益尚不明朗，即便是先行者万科的绿色项目，也没有实质的节能评效。“万科在北京的绿色建筑项目，最早的楼盘交付时间还不足一年，还没有展开运营使用评价。”北京万科企业有限公司总工程师张芸介绍。

　　因此业内担忧的是，如强制实行绿建标准，一旦房价捆绑了绿建后新增成本，业主又看不到实际节能效益，新增成本就谈不上合理消纳，必将引起市场骚动和消费者抵触情绪。

　　“直补”业主试点

　　此次北京路劲世界城风波，恰似一次预演，警示了全面推行绿色建筑标准之前，需要仔细量度新增成本如何合理消纳。

　　理论上，绿色建筑的新增成本，应由享受了相应产生的节能效益的消费者来埋单。南京博识建筑规划设计事务所首席建筑师任怀新介绍，绿色建筑的投资回报率实际很高，因为住户可以最大限度减少电费、水费和其他能源费的开支，一般五年到八年之内，就可以把成本收回来。

　　而且，新增成本在购房总价中占比并不高。住建部的一份调查报告显示，住宅项目执行一星级、二星级、三星级绿色建筑的增量成本，分别为每平方米33元、73元、222元。购买一套100平方米的住宅新增成本，目前以三星级平均值计算新增2.2万元。“虽然具体到不同星级、每个项目的所用成本条件不同，但总体趋势是越来越便宜。”一位中国绿色建筑与节能委员会委员说。

　　中央政府鼓励推广的同时，也提供了补贴政策。但财政补贴方式是：直补绿色建筑项目开发商，对最终承担新增成本的消费者无任何补贴。

　　按照住建部、财政部2012年联合下发的政策文件，一星级项目不享受补贴，二星补贴45元/平方米，三星为80元/平方米。除了中央补贴，不同城市也有激励机制或直接地方财政补贴。

　　尽管如此，开发商仍缺乏兴趣。地产商普遍表示，认可绿色建筑的政策背景，但市场化动力不足。尝试绿色建筑的仅有朗诗、万科、招商等少数地产商。

　　关键还是消费者不买账。束健认为，最需要补贴的是消费者，比如消费者购买绿色建筑的房贷利率如能下浮一个点，或者每平方米补助相应资金，就会自发形成市场需求。

　　厦门市开了直接给予购房者补贴优惠的先河。2014年1月1日起实施的《厦门市绿色建筑行动实施方案》，对购买二星级商品住房的业主给予返还20％契税，购买三星级的给予返还40％契税的奖励。

　　这在国际上亦有经验可循。在法国，对个人、公司、地方政府以及各组织团体的相关建筑节能行为，对应给予个人所得税减免、政府补贴、加速折旧、增值税减免、颁发节能证书、促成节能贷款等政策支持。

　　厦门直补购房者政策的背景是，以前补贴给开发商，很多开发商做完绿色设计标识后，售楼时进行大量绿色建筑的宣传，待房子售罄，利润赚足后，就再没有积极性去申请运营标识。运营标识是项目竣工投入使用一年后的节能等再评价。

　　厦门市建设与管理局副局长林树枝认为，该新模式有两种好处：一是激励业主逼迫开发商拿到运营标识，否则业主拿不到补贴就要维权，以及配合并监督后续的运营管理、正确使用，保障绿色建筑的真正实施；二是培养更多消费者对于绿色建筑的认知，进而孕育市场。

　　“这个补贴额度对每家每户并不小。”林树枝分析，比如，购买三星级绿色建筑，按房价1万元/平方米计算，购买90平方米住宅的业主可拿到7000元，如果房价3万元/平方米就可拿到2.1万元。补贴资金来自于厦门市政府从土地收益资金中返还的部分资金。

　　在林树枝看来，这种方式可复制推广至全国的地市级政府，但在省级政府操作有现实障碍。原因是土地开发项目收益在各个地方政府手中，地方财政的土地收益款也直接留在各地市级政府，不上缴省级财政，因此省政府无法拿省级财政进行此类补贴。

　　不过，林树枝建议，全国的省级政府可以制定政策原则，鼓励或要求所属各地方政府拿出这部分土地收益资金给予购房者部分返还优惠奖励，以助于地方政府的直接操作。

　　这种补贴方式对于张彤而言很陌生，但她持欢迎态度。“如果开发商在出现纠纷时态度不那么强硬，再加上对政策讲解清晰，节能信息透明公开，作为消费者，我们是绝对认可的。”张彤说，“哪怕在政府补贴后自己还得多贴一些费用，如果运行效益好也值得。”