作者：周建中 律师

    如今，通过房产中介公司进行房产交易已成为非常寻常的事情，什么情况下可以拒付中介费，什么情况下有权收取中介费，此类问题在不断增多。下面从两个案子来进行分析。

　 【案件一】

刘女士将一处位于杭州下城区的房屋委托某房产中介公司出售，后经中介公司介绍，王先生表示愿意购买该房屋。达成购房意向后，王先生支付给刘女士2万元定 金。次日，王先生后悔，不愿再买该房。刘女士认为王先生违约，不同意返还定金，并将其中1万元作为中介费支付给房产中介公司。

事后刘女士得知，房产中介在买卖未成的情况下，不应收取中介费，就要求该公司返还中介费。房产中介公司则称，房屋买卖未实际履行原因在于买卖双方，中介公司已经提供了相应的中介服务，收取中介费是合理的。于是，刘女士起诉到法院，要求房产中介归还1万元。

    【审判】

     法院认为，根据刘女士与房产中介公司签订的居间合同，中介公司应在促成交易后取得合理佣金。由于这笔买卖未成，故房产中介公司应返还刘女士中介费。

　  【案件二】

被告王某来到原告某房产中介公司，要求帮助介绍购买房子。次日，中介人员根据王某的购房意向带其看了郑某所有的某处房产，并介绍买卖双方认识。郑某及王某 共同到中介公司具体协商房屋买卖事宜，双方达成一致意见后，签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了“中介合同”，约定甲方郑某将其房产售与乙方王 某，双方协商总售价120万元；乙方应在签订本协议书之日支付甲方定金5万元；双方定于7日内到交易所及市公积金办公室办理产权过户及公积金贷款等内容。 由于某些原因，《房屋买卖合同》未能继续履行。但是，此后王某与郑某又自行协商该房买卖事宜，并于以115万元最终成交。中介公司得知甲乙双方已自行成 交，即要求被告按原来“中介合同”的约定，支付中介服务费人民币15000元，原、被告因此发生纠纷，原告向人民法院提起诉讼。

　  【审判】

法院审理认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告之间的“中介合同”合法有效， 受法律保护。原告作为居间人根据被告的购房意向，不仅如实报告了相关房屋的有关情况及带被告看房，还介绍房屋买卖双方当事人订立合同，故原告已实际履行了 为被告介绍订立合同的媒介服务和尽力介入等义务。虽然买卖双方签订的合同曾因办理公积金贷款手续受阻而撤销，但撤销的原因在于订约后发生的情况，并非原告 未尽到媒介义务，且买卖双方在撤销买卖合同后较短时间内又实际恢复了交易并最终成交，故买卖双方的成功交易是原告居间促成的结果，原告因此要求被告支付报 酬合理合法，应予支持。被告主张买卖双方及居间人撕毁订立的买卖合同时，居间合同关系已自行解除且委托人无需支付报酬，缺乏依据，且不符合诚实信用的基本 交易原则，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》，判决如下： 被告王某应于本判决生效次日一次性支付原告中介费共计人民币15000元。

　　【评析】

《中华人民共和国合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”第427条规定：“居间人在未促进合同成立的，不得要 求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”可见，居间人促成合同成立的，即有权收取报酬。但由于市场竞争的日益激烈，房地产中介人 为了取悦业主及买方，经常免费提供一系列的后续服务，如办理银行按揭贷款手续、房地产交易过户手续等，中介人要做的工作远不止签订合同这么简单，在一系列 的后续服务中由于涉及的机构较多，难免会出现一些意外情况导致进度缓慢或有些阻滞，这时买卖双方往往就以此为借口不支付中介费用。因此，居间人在履行非媒 介服务范围内的过错是否可成为买卖双方拒绝支付居间费用的合法抗辩理由，是一个值得思考的问题。

对于案件二，买卖双方在中介人介绍双方相识并达成买卖共识后，买卖双方以未办妥公积金贷款手续、交易过户手续等为由拒绝支付中介费用，造成中介人的劳动付 诸东流。本律师认为，根据合同法的规定，除非中介合同另有约定，居间人促成合同成立的，即有权收取报酬。办理交易过户手续等后续服务并不是中介人取得报酬的前提，即不是中介人应尽的中介义务。换句话说，买卖双方达成买卖协议后，应自行到房管部门进行交易。若买卖双方需要中介人提供这种服务的，就应当另行支 付费用，该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服务费用。即使中介人在促成合同成立后，愿意免费提供一系列的后续服务，买卖双方也不能因为中介人后续服务受阻，而拒绝履行居间合同义务。当然，如果当事人明确约定办理交易过户手续等后续服务是中介人必须履行的中介义务，那么应当按照遵从当事人的约定。

案件一与案件二最大的区别在于，案件一中买卖双方签订的指示购房意向书，还不是正式的《房屋买卖合同》，案件二中买卖双方签订的是正式的《房屋买卖合同》。而买卖是否签订正式的《房屋买卖合同》，在司法实践中往往被看做是中介人是否促成合同成立的核心标准。

    因此，在进行二手房买卖的过程中，购房者和中介公司都应当遵守诚实信用的交易原则，同时也不要忽视对自身合法权益的维护。