编者按：有人问，甲把房子出租给乙，现租期已到，乙未按合同约定提出续租的要求，也不肯腾退房屋。现甲将房子又租给丙，租期起算在甲乙合同到期之后。问：由于甲不愿起诉乙方，丙可以以侵犯其使用权为由直接起诉乙要求腾退房屋并赔偿实际租金损失么？笔者认为，丙的使用权是基于与甲签订的租赁合同而享有，基于租赁合同产生的使用权不属于用益物权。丙可以起诉甲违约，但不能以侵犯其租赁权为由直接向乙主张权利。（也有观点认为可行使代位权，甚至可直接根据侵权责任法起诉。因不属于本文讨论的范畴，暂不予评论。）房屋租赁权在权利内容和保护上似乎具有物权的外观，但终究不是物权。参考资料如下：

租赁权不属于用益物权[①]

　　文章开头先明确两个法律概念，以有利于理解和界定探讨范围。租赁权，是指承租人依照租赁合同所享有的对租赁物的占有、使用和收益的的权利[②]；用益物权，是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利[③]。

　　对比上述两个法律概念，似乎租赁权符合用益物权的特征，《合同法》也规定：在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所所有。可是，虽然租赁权具有物权特征，也有用益物权所享有的占有、使用和收益的权利，但租赁权不属于用益物权。

　　一、从法律规定看

　　《物权法》第三编中明确规定的用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，第一百二十二条和第一百二十三条规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利[④]，但是并没有规定租赁权为用益物权。而根据《物权法》第五条：物权的种类和内容，由法律规定。物权必须法定，法规、规章和司法解释也不能创设规定[⑤]，因此，租赁权不属于用益物权。

　　二、从权利的性质上说

　　租赁权存在的基础是租赁合同，因此从性质上说，租赁权是一种债权，只不过租赁权具有占有、使用和收益等物权特征，所以说租赁权是物权化的债权。

　　三、从权利的客体看

　　租赁权的客体是租赁物（比如租房），而用益物权所涉及的客体是土地等自然资源。因为用益物权的客体为土地等自然资源，用益物权人为了满足生活、生产需要，实现物的使用价值，尽其经济效用，会进行大的投入，因此《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权的行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿；而租赁权因为租赁物被征收、征用而受到影响的并没有补偿的问题，如果租赁物被征收、征用，承租人可以解除合同，然后根据《合同法》第九十七条进行救济。

　　四、对优先购买权的分析

　　目前承租人的优先购买权是被人们认为租赁权具有物权特征的一个明显标志，法条依据是《民通意见》第一百一十八条规定（内容略），但是，这并不能说租赁权就是用益物权。第一，承租人所享有的优先购买权是指在同等的条件下可以要求优先购买出租人要转让的房屋，但并不能直接支配租赁物，不能直接使法律关系变动，不具备物权所具有的支配性特征；第二，在与共有人的优先购买权发生竞合的情况下，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，因为租赁关系的基础是租赁合同，是债权，而共有关系的基础是物权，根据民法原理，物权优于债权；第三，从权利的救济上看，如果出租人未通知承租人转让租赁物的消息或者未按照同等条件下必须转让给承租人的规定行事，承租人也只有债权请求权，如依照《民通意见》第一百一十八条请求法院判决转让合同无效[⑥]，并没有物权请求权；第四，从用益物权的独立性看，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有对标的物的占有、使用和收益的权利，但承租人的优先购买权是随附于租赁权这个主债权的，不能独立存在。

　　五、租赁权是否可以成为特许物权

　　既然物权法定原则要求物权的种类和内容必须由法律规定，那末，《物权法》为什么不将租赁权规定为一种像海域使用权、探矿权等一样的特许物权，纳入用益物权编？其实，在《物权法》的立法过程中和法学理论界中是出现过争论的，但通说还是认为租赁权不是用益物权，也不可以成为特许物权，理由主要是租赁权不具备法定的公示方法[⑦]，不是依照不动产物权的设立方式设立[⑧]，租赁权是依照租赁合同成立的，其产生的债权债务关系主要由《合同法》调整，因此，租赁权不具备法定的物权效力，不具备物权的支配性、绝对性和排他性，不符合民法上用益物权的典型特征。

　　[①]本文来源：江苏省南通市人民检察院。

　　[②] 依据《合同法》第二十一条关于租赁合同的定义得出。

　　[③] 直接依据《物权法》第一百一十条关于用益物权的定义。

　　[④] 这些权利在学说上称为特许物权或者准物权。

　　[⑤] 《物权法》<草案>第五次审议稿中曾规定：法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。但最终审议通过的《物权法》删除了这一内容。

　　[⑥] 至于事先有约定或者有转让合同而出租人未履行，那涉及到违约责任，不在讨论范围。

　　[⑦] 《城市房地产管理法》规定租赁合同要向房产管理部门登记备案，但这只是便于管理。

　　[⑧] 《物权法》将土地承包经营权和地役权的设立作为登记要件主义的例外情况作出规定，其立法理由主要是考虑到农村的实际情况和特点，为了不因生搬硬套物权法公示原理而损害农民的合法权益，而且这两种用益物权具有很强的公示性，不以登记为必要，其签订合同并不说明这两种权利是债权，这只是取得用益物权的方式。